Está em vigor a NBR 16.280/2015 – Reformas em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que estabelece parâmetros à elaboração de um plano de reforma para apartamentos em edifícios pluri-habitacionais. A norma impacta diretamente a vida de profissionais do setor da construção civil, síndicos de edifícios residenciais e seus moradores – estes últimos devendo apresentar ao condomínio o plano de obra formalizado, com descrição objetiva do passo-a-passo da reforma a ser realizada em sua unidade, detalhando intervenções, materiais a utilizar, recursos técnicos, financeiros e humanos.
O proprietário ou morador do imóvel deve apresentar, ainda, junto do plano de obra embasado num laudo técnico, a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados, respectivamente, pelo engenheiro ou arquiteto que acompanhará a obra. É esse documento que assegura o síndico quanto à obra executada, frente a outros moradores do condomínio e possíveis danos.
Assim, a norma tem a finalidade de reduzir ao máximo o risco de obras particulares, de forma a não comprometer segurança, integridade física e patrimonial de todos os outros condôminos, como nos casos de desabamentos por interferências estruturais não autorizadas, ou mesmo surgimento de patologias menores, como trincas, fissuras e infiltrações em apartamentos vizinhos. Se a obra for de simples pintura interna da unidade, ou troca de sancas de gesso já existentes, o morador não precisa se preocupar. Basta informar ao síndico.
No caso de troca de pisos, no entanto, o laudo técnico terá de avaliar ferramentas a serem utilizadas na retirada do piso antigo, método de descarte do material retirado, além de qualidade e peso do novo material, a fim de não gerar transtornos nem sobrecargas estruturais. Alteração em instalações de gás, hidráulicas e elétricas, envidraçamento de sacadas, eliminação de paredes internas ou a instalação de banheiras e sistemas de ar condicionado requerem maiores cuidados, exigindo atendimento à norma.
Antes, donos dos apartamentos já eram obrigados por lei a comunicar síndico e condomínio das reformas realizadas, mas não havia qualquer respaldo técnico para fiscalizar os trabalhos em andamento. Agora, a apresentação de um plano de execução produzido por profissional habilitado antes do início das obras garantirá não só maior segurança, mas uma reforma orientada e mais econômica.
O primeiro passo do dono do apartamento é consultar um engenheiro ou arquiteto para avaliar se a obra pretendida pode realmente ser feita. Muitas vezes, o imaginado pede intervenções capazes de comprometer a estabilidade do conjunto dos sistemas que compõem a habitação coletiva – estruturas, fachada, fechamentos e instalações diversas. Segundo o texto da norma, é o profissional habilitado quem produzirá um laudo técnico e o plano de obras detalhado, considerando seus impactos sobre todos os sistemas, subsistemas e equipamentos do edifício.
Não valerá mais a simples aposição de assinatura como responsável técnico, sem nem ter visitado o imóvel a ser reformado. Em outras palavras, a ART, sozinha, não garante que problemas não existirão, por isso, o laudo é imprescindível. Projetos (se necessários), escopo de trabalho, cronograma dos trabalhos, planejamento de descarte de resíduos, nomes dos prestadores de serviços contratados (como pedreiros e eletricistas), para que sejam autorizados a entrar e sair do condomínio, e até a identificação de serviços barulhentos, ou o uso de materiais tóxicos e inflamáveis devem ser notificados junto com o plano.
Cabe ao proprietário do imóvel juntar o plano de obra, acompanhado do laudo técnico e de outros documentos que comprovem o atendimento a legislação, normas e regulamentos de obras vigentes, e entregá-los ao representante legal do edifício (síndico), antes da reforma começar. Durante a obra, o dono será responsável por garantir que ela seja feita com segurança e de acordo com o planejado.
